Kiinteistökauppojen kansallinen turvallisuus – valvontalakeja tiukennetaan

 

(Kuvassa Airiston Helmi Turun edustalla)

"Suomi on täynnä kiinteistöjä, jotka on oltu vuosien varrella valmiita myymään ihan kenelle vaan miettimättä, että onko se järkevää edes bisneksenä." Anu Sallinen, neuvotteleva virkamies, puolustusministeriö.

Eduskuntaan on tulossa hallituksen esitys kiinteistöjen omistusten kansallisen turvallisuuden parantamisesta.

Lakimuutosten seurauksena valtio pystyy aiempaa paremmin valvomaan sotilaallisten ja strategisesti merkittävien kohteisen lähettyvillä tapahtuvia kiinteistökauppoja ja kiinteistöjen omistuksia.

Lakia on arvioitava sen mukaan, miten sen soveltamisella on saavutettu tavoitteita, joita lakia säätäessä on asetettu. Sitä on tarpeellista myös tarkastella valitsevaa todellisuutta ja siinä tapahtuneita muutoksia vasten. Kansallisen turvallisuuden rakentamisessa on huomioitava myös turvallisuuspoliittisessa tilanteessa tapahtuneet muutokset ja sodankäynnin muuttuneet menetelmät.

Nykytilanteen taustaa

Kiinteistökauppojen kansallisesta turvallisuudesta huolestunut Suojelupoliisi antoi seuraavanlaisen lausunnon eduskunnan hallintovaliokunnalle 27.09.2016:

”Suomessa on havaittavissa sekä ilmiöitä, joissa voi olla kyse valmistautumisesta tulevaan vaikuttamiseen, että suoranaisesta vaikuttamisesta. Toimenpiteitä, joissa saattaa olla kyse valmistautumisesta tulevaan vaikuttamiseen kriisitilanteessa, havaitaan jatkuvasti. Tällaisesta voi olla kyse maakaupoissa, joissa ei näyttäisi olevan liiketaloudellista tai kiinteistön tavanomaiseen käyttöarvoon liittyvää logiikkaa. Vieraan valtion lukuun toimiva maanomistaja voi kuitenkin rakentaa kiinteistölleen rakennelmia, joita vieras valtio voisi kriisitilanteessa hyödyntää esimerkiksi liikenneväylien sulkemisessa tai tunnuksettomien joukkojen majoittamisessa.”

Havaintojen seurauksena puolustusministeriö ryhtyi toimiin ja ministeriö julkisti 20.4.2017 raportin ”Valtion kokonaisturvallisuuden parantaminen kiinteän omaisuuden siirroissa”. Tämä puolustusministeriön selvitys osoitti, että lakien kehittämisen tarve on ilmeinen.

Valtioneuvoston kanslia asetti 1.6.2017 työryhmän laatimaan ehdotusta säädösmuutoksista, joita valtion kokonaisturvallisuuden parantaminen kiinteän omaisuuden siirroissa edellyttää. Työryhmän tehtävänä oli arvioida puolustusministeriön selvityksestä seuraavia lainsäädäntötarpeita.

Kansallisen turvallisuuden huomioon ottamista alueiden käytössä ja kiinteistönomistuksissa koskeva lakipaketti

Marraskuussa 2018 hallitus antoi esityksen eduskunnalle kansallisen turvallisuuden huomioon ottamista alueiden käytössä ja kiinteistönomistuksissa koskevaksi lainsäädännöksi. Eduskunta hyväksyi lait 29.3.2019 tavanomaisessa lainsäätämisjärjestyksessä. Lakien tavoite oli tarjota viranomaisille kokonaan uusia keinoja valvoa kiinteistönomistusta Suomessa.  

Nämä kolme uutta lakia tulivat voimaan vuoden 2020 alusta lähtien.

Kokonaisuuteen sisältyy laki eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta, laki kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi sekä laki valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla.

Lakipaketin mukaan EU- ja ETA-alueen ulkopuolisen valtion kansalainen tai yhteisö 1) tarvitsee luvan kiinteistön hankintaan Suomesta. Lisäksi 2) valtiolla on etuosto-oikeus tiettyjen strategisten kohteiden lähellä tapahtuvissa kiinteistökaupoissa. Ostamisen luvanvaraisuutta ja etuosto-oikeutta täydentää 3) lunastuslaki, jonka nojalla valtiolla on mahdollisuus kiinteistön pakkolunastukseen tilanteissa, joissa se on tarpeen kansallisen turvallisuuden vuoksi. Lupaviranomaisena toimii puolustusministeriö, joka käsittelee lupahakemukset ja tekee päätökset lupien osalta.

 Lakikokonaisuus on käytännössä osoittautunut liian väljäksi, ja se ei ole tarjonnut viranomaisille sellaisia riittäviä ja täsmällisiä työkaluja, jotka olisivat tarpeellisia kansallisen turvallisuuden valvomiseen kiinteistökaupoissa. Kiinteistöomistusten kansallisen turvallisuuden valvontaa koskevat lait ovat lisänneet viranomaisten tilannetietoisuutta. Monelta osin lait eivät kuitenkaan ole vastanneet niille asetettuja tavoitteita.

Lakien alueellinen soveltamisala on todettu liian pieneksi. Soveltamisala on myöskin mitoiltaan epäyhtenäinen. Lisäksi bulvaanitoiminnan havaitseminen on osoittautunut työlääksi ja vaikeaksi.

Lain soveltamisala kattaa myös huoltovarmuuden varmistamisen. Vaikka huoltovarmuuden vaatimus on yleisesti hyvin tiedossa, huoltovarmuuskriittisten kohteiden todellinen tunnistaminen on osoittautunut ennakoitua haastavammaksi. Lain perusteluissa ja itse lakitekstissä huoltovarmuuden soveltamisala on kuvattu varsin laajasti ja puolustusministeriössä on todettu, että lain soveltaminen vaatii tältä osin tarkempaa tarkastelua.

Tätä tekstiä kirjoitettaessa valtio on käyttänyt ainoastaan kaksi kertaa kiinteistökaupan etuosto-oikeuttaan kansallisen turvallisuuden perusteella lakien tultua voimaan 1.1.2020. 

Kiinteistön lunastusoikeutta valtio ei ole käyttänyt kertaakaan. Nykyinen laki ei ole antanut viranomaisille mahdollisuutta enempään.

Lain voimassaollessa EU- ja ETA-maiden ulkopuolelta tulleet kiinteistönostajat ovat tehneet satoja kiinteistökauppoja yhden kalenterivuoden aikana. Kauppoja on tehty myös strategisesti  merkittävien sotilaallisten kohteiden ja huoltovarmuuskohteiden läheisyydessä.

Puolustusministeriön työryhmä on vuoden 2021 aikana selvittänyt kiinteistökauppojen valvontalakien toimivuutta ja muutostarpeita. 

Lausunnossaan eduskunnan puolustusvaliokunnalle 14.12.2021 puolustusministeriö on selvittänyt lakien toimivuutta käytännössä, ja sen tuloksia ja tehdyt lakeihin parannusehdotuksia.

Säädöskokonaisuudessa on kolme puolustusministeriön toimivaltaan vaikuttavaa pääelementtiä. 

Ensimmäinen on EU- ja ETA-alueen ulkopuolisten kiinteistönostajien lupavelvollisuus kiinteistöjen hankintaan Suomessa pl. Ahvenanmaan maakunta.

Toinen elementti on valtion etuostolaki, joka koskee Puolustusvoimien ja Rajavartiolaitoksen kohteiden läheisyydessä olevia kiinteistöjä. Jos kiinteistö rajoittuu tai on maanpuolustuksen tai rajavalvonnan kannalta tärkeän kohteen välittömässä läheisyydessä, niin valtio voi tulla kauppaan ostajan sijaan.

Kolmas elementti on uusi lunastuslaki kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi. Valtio pystyy lunastamaan kiinteistön, jos valtio haluaa kiinteistön esimerkiksi suoja-alueeksi tai haluaa sen hallintaansa kansallisen turvallisuuden parantamiseksi.

Puolustusministeriön työryhmä ehdottaa muutettavaksi eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta annettua lakia ja valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla annettua lakia. Työryhmä ehdottaa eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta annetun lain soveltamisalaa täsmennettäväksi. Lakia sovellettaisiin jatkossa myös henkilöön, jolla ei ole kansalaisuutta, kansalaisuus olisi tuntematon tai kansalaisuutta ei ole luotettavasti todennettu.

Muutoksella ratkaistaisiin nykyisen oikeustilan epäselvyys, jolloin kansalaisuudettoman tai vaikeasti todennettavissa olevan kansalaisuuden omaavan henkilön lupavelvollisuus olisi jatkossa selkeä. Lisäksi soveltamisalaa ehdotetaan täsmennettäväksi muun vastaavan tosiasiallisen vaikutusvallan osalta siten, että vastaavaa tosiasiallista vaikutusvaltaa mitattaisiin muussa yhteisössä tai liikkeessä. Ehdotetulla muutoksella ratkaistaisiin nykyinen soveltamiskäytännössä noussut epäselvyys siitä, mitä tosiasiallisella vaikutusvallalla tarkoitetaan.

Puolustusministeriön lausunnon mukaan säännöstä siitä, milloin lupaa kiinteistön hankinnalle ei tarvittaisi, tulisi täsmentää myös.

Lupahakemusten käsittelyssä kertyneiden kokemusten perusteella kansallisen turvallisuuden puuttuminen luvan myöntämisen edellytyksistä heikentää lain tarkoituksen toteutumista.

Lisäksi puolustusministeriön selvityksessä ehdotetaan, että valtiolla olisi etuosto-oikeus kiinteistön kaupassa, jos se olisi tarpeen kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi. Ehdotuksen myötä kansallisen turvallisuuden varmistaminen lisättäisiin valtion etuosto-oikeuden käytön kriteereihin, minkä johdosta tietoja etuosto-oikeuden käytön tarpeellisuuden arvioimiseksi voitaisiin saada esimerkiksi keskusrikospoliisilta aiempaa paremmin.

Etuosto-oikeuden alueellista soveltamisalaa puolustusministeriö ehdottaa yhtenäistettäväksi siten, että lain alueellinen soveltamisala olisi aina 1000 metriä Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen kohteista. Nykyisin alueellinen soveltamisala vaihtelee 500 – 1000 metrin välillä kohteesta riippuen.

Puolustusministeriön mukaan käytäntö on osoittanut, että aina ei ole täysin selvää, milloin suojavyöhykkeen tulisi olla 500 metriä ja milloin 1 000 metriä siksi, että laissa määritellyt kohteet menevät ominaisuuksiltaan joissakin tilanteissa päällekkäin. 

Muutoksella tehtäisiin lain tulkinnasta suoraviivaisempaa ja ennakoitavampaa sekä lain soveltajan että kiinteistön hankinnan osapuolten kannalta.

Lausunnossaan puolustusministeriö tavoittelee kansallisen turvallisuuden lisäämistä kiinteistökaupoissa. Nämä puolustusministeriön lausunnossaan asettamat tavoitteet on otettu huomioon ja lausunnon kehittämisehdotukset on sisällytetty hallituksen esitykseen valvonta- ja lunastuslakien muuttamisesta. 

Hallituksen esitys lakien muuttamisesta tulee eduskuntaan ja lähetekeskusteluun viikolla 42 eli lokakuun puolivälin jälkeen. Lähetekeskustelun jälkeen esitys annetaan puolustusvaliokuntaan mietintöä ja lausuntoja varten.

Linkki lakiesitykseen: Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta annetun lain, valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla annetun lain ja etuostolain 1 §:n muuttamisesta. (Luonnos)

https://api.hankeikkuna.fi/asiakirjat/c2307079-c612-4b45-8ef7-0c8f067ea9ae/c0c2192c-f78c-457d-830b-0ad3091309c5/MIETINTO_20220623111343.pdf